水戸市・不動産日記　landworks Blog

宅地建物取引業法３５条　重要事項説明書　４　
取引形態

不動産を売買するに誰でも出来ます。車の売買も個人間取引が
多く行われています。
しかし、不動産は簡単には出来ない理由があるからです。
金額が高額であるだけでなく、一般的な商取引と明らかな
違いは金銭と同時に「代引き」が出来ないからです。
　不動産の引渡しには「登記」の引渡し。不動産の引渡し（住宅で
あれば鍵の引渡し）等が代表的です。
　その他、の引渡ししなければならない事があります。
不動産を取引するに当たり、お客様は誰の不動産を誰から買うのですか？
のを表記し、説明する前段として「取引態様」の説明が必要となっています。
取引態様には「売主」「代理」「媒介【仲介】」の３通りです。
「売主」とは、不動産会社自身の所有する不動産を直接買主に売り渡す事
を表します。
「代理」と売主に代わって販売する事を表記しています。
「媒介」とは不動産業者が売主から売却の依頼を受けて販売する事を
「媒介（仲介）」と表記します。
重要事項説明を受ける前に「広告の欄に取引態様：仲介」と、記載されて
いるので、取引当日又は重要事項説明を受ける時に大きなトラブルに発展
する事はありません。
　また、購入を希望されても「売主」が誰なのか？取引態様を明らかにされないようでしたら、危険なのか無知なのか疑ってみるだけでなく、ハッキリと質問する
事を勧めます。
　売主と媒介契約を締結してありますので、手数料金額も明確にされています。
重要事項説明書の取引態様次第でその後の書面内容だけでなく契約内容にも変化
が見うけられます。例えば「瑕疵担保責任」「クーリングオフ」等も、違いが出てきます。
　重要事項説明を適当に流そうとされている雰囲気であれば、要注意です。
質問は「どんどん」しましょう。

宅地建物取引業法　第３５条　重要事項説明書３

重要事項説明書の説明並びに交付は、どの時点で行われるべきでしょう。
本来、宅地建物取引業法の定めでは、契約の前までには行われなければ
ならない、と記されています。現場ではどうでしょうか？殆ど場合、直前
に行われています。尚且つ、専門用語のオンパレードで外国語を聞いてい
るかな？と思われるほど意味が解らず、記名押印されていると思います。
　誰の為に行っている「重要事項説明」なのでしょうか。契約に至るまでに
充分な説明と、資料等で理解してもらい補足的な意味合いで「重要事項説明」
をされ、納得されてから次の手続きに入るべきだと考えます。
　本来であれば購入する意思を固めてから出来るだけ早く重要事項説明を
受ける事も一つの方法です。

宅地建物取引業法第３５条　重要事項説明書
免許については前段で御説明してありますが
大臣免許・知事免許の次に（　）がついて
います。例えばイエステーション水戸南店
有限会社ランドワークスの免許番号は
茨城県知事（３）５２１６号となっています。
（３）とは免許の更新を３回重ねています。
との表記です。車の更新と同様、現在は５年
に一度の更新が定められています。
では（１０）ですと５０年？イイエ違います。
当初は３年に一度でしたが平成１０年頃に
５年に一度に改正されています。ただ、社歴が
長い事には間違いはありません。
　でも、（　）内の数字が大きい事と、取引の
安全性、お客様に対するサービスとの関連は
ありません。社歴が少なくても立派な会社は
沢山あります。
　余談ですが、管轄官庁に出向けばその不動産
会社が過去に「業法違反」を行っていたか、否か
を知ることできます。重大な違反は「免許停止」
とかの事実も載っているでしょう。
　（　）書きの説明を知ることで、不動産会社
の説明方法が「お客様の立場」で説明されているのか
不動産会社が仕方なく説明しているのか一つの判断
材料になると考えます。

免許について御説明します。
宅地建物取引免許は２つの免許権者から成り立ちます。
一つは「国土交通大臣免許」です。
大きい会社をイメージされますよね。
でも資本金とか社員数・売上で判断されるのではありません。
２つの都道府県に営業所がまたがって不動産業を営む場合
「国土交通大臣免許」になります。社員が二人で「水戸本社」
「桑名営業所」の場合、「国土交通大臣免許」で、「宅地建物
取引業」を営む訳です。
　また、もう一つの免許は「知事免許」です。
やはり、資本金・店舗数・社員数・売上等は関係ありません。
例えば茨城県内に「水戸本社」「日立営業所」「つくば営業所」
「古河店」等、数店舗展開していても「茨城県内」であれば
「茨城県知事免許」で営業する事になります。
「大臣免許」「知事免許」どちらの免許でも、不動産取引に
制限はありません。また、日本全国の地域で不動産業に
携わる事はなんら問題はありません。

宅地建物取引業法　第３５条

不動産を購入する時の殆どは「宅地建物取引業者」
所謂、不動産業者を利用されると思います。
　その中で「重要事項の説明」が義務付けられています。
お客様は当然、不動産用語並びに法令については
知る由もありません。充分理解されるよう、説明しなければ
なりません。
　「重要事項説明書」は不動産業者の良し悪しを判断する
最後の砦となります。不動産の物件（購入される不動産）
の現在状況を様々な法令に違反していないか、又は将来
の事業計画を遂行するのに弊害は無いかを判断する材料
となります。
　殆どの業者は契約の直前に行われ、断る雰囲気は
持ち合わせていない状況が多々見受けられます。
　バブルの頃は「重要事項説明」に費やされる時間を
いかに、短時間で行うか！を考えていました。考えている
間に買主さんの気が変わったらどうしよう？なんて考えると
うやむやにしながら重要事項説明を行い、何と無く「契約」
に持ちこむ、って感じが横行していました。
しかし、昨今の風潮は少し変化しています。例えば
「イエステーション水戸南店」では出来るだけ事前に
重要事項の説明を行っています。また、御案内の
時点で重要事項説明書に添付するものと同じ書式を
お渡しする事ができます。個人情報等も含まれる内容に
ついては、御購入希望者との面談によってお渡しする
事があります。
　重要事項説明を頑なに拒否するか、誤魔化そうとする
そぶりがある場合、物件には問題がなくても、不動産
業者自身に問題が潜んでいます。
　不動産購入の最後の岐路は「重要事項説明書」です。
その内容は重要ですから充分理解されるようお願いします。
不事実が無くても自己責任を取らされる時代です。
お気をつけ下さい。